住宅ローン：住宅ローンの基礎知識

住宅ローンを申し込むためには、必要な書類を提出しなければなりません。
住宅ローンを組む際に提出する必要書類は申し込む金融機関によって異なります。
自分が申し込む金融会社の必要書類を、あらかじめ確認をしておく必要があります。

次に、提出しなければならない住宅ローン申し込みの必要書類についてまとめます。

各金融機関で共通の書類もあります。
借入者、収入合算者といった連帯責務者についての書類です。
給与所得者の場合は、所得を証明する書類として「源泉徴収票」「住民税決定通知書」が必要となります。
個人事業者の場合は、それぞれ2〜3年分の「納税証明書」と「確定申告書」の写しが必要となります。
「住民税決定通知書」は市町村役場で発行されます。
「納税証明書」と「確定申告書」は税務署で発行されます。

次に必要な書類は、「住民票」と「健康保険費保険証」の写しです。
これらは市町村役場で発行されますが、「健康保険費保険証」は職場でも発行されます。

そして、物件についての書類も必要です。
必要とする書類は、購入する住宅の形態によって変わってきます。
建物の新築の場合は

• 工事請負契約書」


• 建物確認通知書」


• 建物の平面図」


• 公図または実測図」


• 土地登記簿謄本」


• 建物登記簿謄本」


• 固定資産評価証明」

購入する物件が土地付住宅の場合、「工事請負契約書」のかわりに「パンフレット」「売買契約書」「重要事項説明書」を用意しなければいけません。
購入する物件がマンションの場合、土地付住宅に必要な書類の内「建物確認通知書」「公図または実測図」「土地登記簿謄本」を除いた書類が必要となります。

住宅ローンは一生に一度の莫大なお金を動かします。
（人によっては二度、三度とあるかもしれませんが。）
そのため、どの金融会社・金融機関を選ぶか、どの住宅ローンを選ぶかにより、その後の人生が大きく変わってしまうと言っても過言ではありません。
また、どのような返済プランをたてるかということも大変重要になります。
最良の選択を行い、幸せな未来を築きましょう。

それには、より沢山の情報を集めましょう。
どんな住宅ローンを組めば良いのか、どの金融会社が良いのか、税金の控除はどうやって受けるのかといった情報が必要になるでしょう。
それから、月にどれだけの額の支払いを行うのがベストなのかを年収から割り出したり、ボーナスが出たときの返済額のことを考えたりと、疑問・質問は後から幾らでも沸いて来ます。
それを解決するひとつの方法として、口コミ情報サイトや掲示板の利用をお勧めします。

この場合の掲示板とは、インターネット上の掲示板（BBS）の事です。
ネット上の口コミ情報サイトや掲示板には、全国各地の人や様々な職業の人たちが自由に書き込めるので、日本全国のあらゆる情報が集まっています。
ネット特有の匿名性から礼儀に欠けたり、品性のない文章が多々見受けられますが、普段は得られないような遠慮のない意見を見ることができる場所でもあります。

そのような口コミ情報サイトや掲示板などは、一つだけではないので、いろいろな所を回って情報を集めるのも良いでしょう。
中には専門家のような詳しい方もいるので、そのような人に直接メールで質問して見るのも良いかもしれません。

掲示板はBBSと呼ばれることもあるので、BBSやFAQ、Q&A、親記事といった言葉で検索して見るのも良いでしょう。

住宅ローンを組む場合に、保証会社によっては保証料が必要になることがあります。
保証料とは、連帯保証人を保証会社に依頼するための料金です。
万が一の時に、肉親や知り合いではなく、保証会社に返済を肩代わりしてもらいます。

ほとんどの場合、住宅ローンは金額があまりに膨大なので、保証料を支払い保証会社に依頼します。
ただこの場合は、借りた本人のローン返済の義務がなくなる訳ではありません。
肩代わりしてもらった保険会社に対して返済する必要があります。

保証料というシステムは、住宅ローンに特化したものです。
長期間の高額な住宅ローンに対し、連帯保証人になってくれる人はあまりいません。
そのような理由で、保証会社がその役割を担うようになりました。
肉親や友人と違い、借り手と保証会社の間には信頼関係がないので、保証料という形で信用するのです。

一見あまりメリットのないサービスのように思えますが、この信頼と言うものは中々簡単に得られるものではありません。
しかし保証がなければ、ローンを組むと言うのは難しいのも事実。
住宅ローンとは、先に物件を与えて後から代金を回収する訳ですから、ローン会社はその代金が支払われないと利益になりません。
そのような問題を解決する為のシステムが、保証料なのです。

最近の住宅ローンでは、保証料無料というものも増えてきました。
住宅ローンは30年、40年と言った長期のローンであることが多く、返済期間が長ければ長いほど保証料も増えます。
そう考えると、保証料無料というのはかなりありがたいサービスと言えます。

住宅ローンの借り換え（借換え）ですが、その目的は支払いを軽減することです。
現在借りている金利よりも低い金利の住宅ローンに借り換えることにより、支払いを軽くします。
住宅ローンの返済の負担が大きい場合や、住宅ローンを早く返済し終わりたい場合などに利用する人が増えています。

最近は、金融機関毎に住宅ローン借り換えのメリットを打ち出しています。
金融機関同士の間で、借換えの競争が激化しているためです。
ただし、借り換えには手数料がかかります。
手数料の金額も考慮に入れたうえで、借換えを検討しましょう。

借り換えを行う時にポイントが３つあります。

• 返済残高がいくらあるか


• 残りの返済期間はどれくらいあるか


• ２つの住宅ローンの金利差がどのくらいあるか

１．ローンの返済残高がどれくらいあるのか調べてみましょう。
返済の残高が多ければ、軽減額も多くなります。
残高が少ない場合は、有利になるとは限りません。

２．ローンの残りの返済期間ですが、期間が短いと、借り換えをするメリットはありません。
諸経費（手数料など）でマイナスになってしまう可能性があります。
10年以上あれば、借り換えのメリットはあると言われています。

３．金利ですが、現在のローンの金利と、新規のローンの金利を比較します。
金利差が0.5％程度の場合、大きなメリットはないかもしれません。
金利の差が1％～2％の差があれば、大きなメリットになるでしょう。

借り換えのメリットがない場合として、

• 2％程度の長期固定金利で借りている


• 優遇金利適用の短期固定金利で借りている


• 返済完了が近い


• 一括返済のめどが立っている

三菱東京ＵＦＪ銀行の住宅ローン

三菱東京UFJ銀行の住宅ローンでは、自分のライフスタイルに合わせた金利プランを選択できます。

三菱東京ＵＦＪ銀行には、住宅ローンの契約から完済まで金利優遇が受けられる「ずーっと金利優遇コース」があります。
変動金利の住宅ローン、固定特約タイプの住宅ローンのどちらを選んでも、完済まで店頭表示の金利よりも年率1.0％の優遇が受けられます。
借り入れ期間は1年単位で2年以上35年以内です。

三菱東京ＵＦＪ銀行の「最初に大きな優遇コース」は、借り入れの始めに大きな金利優遇が受けられます。
住宅を建設または購入した当初の期間の返済額を抑えたい方に最適です。
当初固定の期間が2年、3年、5年、15年、20年から選べます。
固定特約の期間が2〜5年ですと、年率0.4％、15・20年ですと年率1.0％優遇されます。
固定金利の期間が過ぎても、完済まで、店頭表示金利よりも金利が優遇になります。

「ずーっと固定金利コース」は、借り入れから完済までずっと固定金利で返済したい方にお勧めです。
または「フラット35（保障型）住宅ローン」もおすすめです。

「ずーっと固定金利コース」は、21年以上35年まで1年単位で返済期間を設定できます。
別途保証料がかかりますが、金利が固定されるのでローンの総返済額が分かり将来の計画が建てやすくなります。

また、「フラット35住宅ローン」は住宅金融支援機構と特定住宅融資保険を付保した住宅ローンです。
こちらも21年以上35年まで、1年単位で返済期間を決められ、金利はずっと変わりません。
保証料はかかりません。
フラット35についてはこちらを参照してください。

三菱東京ＵＦＪ銀行の住宅ローンはこちらです。
http://www.bk.mufg.jp/kariru/jutaku/index.html
先ほど確認したところ、平成20年3月31日までの借入（借り入れ）で、特別金利キャンペーンを行っています。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080201-00000035-zdn_mkt-bus_all

国内の大手銀行である三井住友銀行では、インターネット専用の住宅ローンを取り扱っています。
インターネット専用の住宅ローン「ネット de ホーム」はインターネットでの申し込みのみになっており、店舗での取り扱いは行っていません。
申し込みから借り入れまで、インターネット上で出来ます、来店は不要です。

三井住友銀行の住宅ローン 「ネット de ホーム」（来店不要型住宅ローン）はこちらになります。
http://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/shinki/merit/net.html

「ネット　ｄｅ　ホーム」の申し込みについて簡単にせつめいします。
まず、「かんたん審査」の申し込みから始めます。
かんたん審査は、インターネットで24時間いつでもできる簡易審査です。
これは、本審査とは別に行う事前審査になります。
もちろん無料で行えます。
かんたん審査の申し込みは、上記のリンク（三井住友銀行のホームページへのリンクになっています）から行うことが出来ます。
電話または郵送で、結果が連絡されます。
事前審査は、銀行に行く時間がない方や、審査が通るか心配な方におすすめです。

また、三井住友銀行で話題になっているのが、「三大疾病保障付住宅ローン」です。

三大疾病とは、

• ガン


• 急性心筋梗塞


• 脳卒中

上記のいずれかの病気と診断されたら、住宅ローンの残高がゼロになります。
もちろん保障開始日以降に診断された場合です。
また、三大疾病ワイド保障型＋5では、三大疾病の他に5つの重度慢性疾患のいずれかに診断された場合に住宅ローンの残高が0になります。

5つの慢性疾患とは、

• 高血圧症


• 糖尿病


• 慢性腎不全


• 肝硬変


• 慢性膵炎

住宅ローンを組むときには、借り手が死亡した場合や高度障害を受けた場合に残額の支払いを保障する団体信用生命保険に加入しなければいけません。
三井住友銀行が団体信用生命保険の扱いを行うので、このようなサービスが可能になっています。

2007年に住宅ローンを利用した方（住宅の建築や購入、増改築など）は、申告すれば住宅ローン控除が受けられる可能性があります。
控除を受けるには一定の条件がありますが、その条件に該当する方は、確定申告のときに申告するようにしましょう。

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）について。
住宅ローンの税金控除は、住宅ローンの年末時における残高によって税金が控除されるというものです。
2007年度の税制改定にり、控除の期間を最長10年と15年を選べるようになりました。

原則として、所得税を支払っていなければいけません。
共有名義の場合は、共有者それぞれが住宅借入金等特別控除を受けられます。
確定申告のときには両者の収入証明書が必要になります。

確定申告で重要になるのは住宅ローンの残高証明書です。
残高証明書は、融資を受けている金融機関から送られてくる書類です、なくさないように保管しておきましょう。
また、受けている全ての住宅ローンの残高証明書が必要です。

ひとつ注意しなければいけない場合があります。
それは、住宅ローンの繰り上げ返済をしているときです。
繰り上げ返済により、ローン残高がない場合は税金の還付はありません。

住宅と一緒に購入した敷地にも、住宅ローン控除は適用されます。

新築住宅の場合の適用条件は以下の通りです。

• 住宅の床面積が50平方メートル以上あること


• 上記の床面積の半分以上が自己の住居として使用されること


• 住宅ローンの返済期間が10年以上あること


• 控除の対象となる年の名義人の年間所得が3000万円以下であること


• 住居を取得後、6ヶ月以内に住み、適用を受ける各年12月31日まで住み続けること

住宅ローンの繰り上げ返済（繰上返済、くりあげへんさい）とは、毎月の決まった返済額よりも多く返済して、住宅ローン残高を減らしてしまうことです。
繰り上げ返済することによって、住宅ローンの返済期間を短くすることが出来ます。
または、期間を変えずに毎月の決まった額を減らすこともできます。

住宅ローンの繰り上げ返済には2通りの返済方法があります。
１つ目の方法は、返済期間を短縮するという方法です。
毎月の返済額は変えずに、返済する期間を短くするのです。
この方法の良い点は、支払う総額が抑えられるということです。
これは、収入の多い世帯におすすめの返済方法です。

2つ目はの方法、支払期間を変えないで、毎月の返済額を減らすという方法です。
この返済方法では、支払う総額が少し増えてしまいます。
しかし、毎月の支払う額が減りますので、その分生活が楽になるというメリットがあります。
他の出費（お子さんの教育費など）にお金を回したい世帯におすすめの方法です。

一般的に、住宅ローンの繰り上げ返済では手数料が発生します。
手数料を払う回数が多くなると、高くつくということも考えられます。
繰り上げ返済を行うときは手数料のことを考えると、何度も行うよりもまとめて行った方が効率的です。

住宅ローンの繰り上げ返済で注意することは、繰り上げ返済のしすぎでの資金不足です。
繰り上げ返済をして資金不足になり、他の支払ができなくなるということがあります。
また、金利が見直しされて高くなった時に、まとまった資金が手元にあると、その分の対応ができます。

余裕がある場合でも、繰り上げ返済に手元のお金をほとんど使ってしまうことのないよう、注意しましょう。
現金の蓄えは必要です。

住宅ローンを借りる時に重要なのは金利です。
ですから金利の選び方も迷ってしまいます。
住宅ローンは金利によって返済額が大きく変わってきます。
固定金利を選んだ方が安心なようですが、金利の動向によっては変動金利にしたほうがお得になることもあります。
一概にどちらがお勧めかということは言えません。
融資を受ける方のライフスタイルや、社会情勢などによっても違ってきます。

住宅ローンの支払総額を最初からすべて確定したい方は、全期間固定金利の住宅ローンにしましょう。
変動金利でローンを組んでしまうと、金利の変動により返済額が多くなってしまったり、将来設計に支障が出てくるかもしれません。
支払い総額が最初から全て分かっていれば、返済の計画が立てやすく、家計のやりくりもしやすくなります。

住宅ローンの借入期間が短い方は、変動金利を選択すると良いでしょう。
金利が数年で大幅に変わることはほとんどありません。
固定金利は変動金利よりも高く設定されているため、返済額が多くなってしまうことが予想されます。

また、変動金利を選択すると、繰り上げ返済をしたときに有利になる場合が多いようです。
繰り上げ返済をするとき、固定金利型の住宅ローンでは手数料がかかります。
変動金利型の住宅ローンですと、繰り上げ返済をするときの手数料がかからない場合が多いようです。
この辺は金融機関毎に違うので、ローンを組む前に確認してください。
住宅ローンの融資を受けた後で、不定期の臨時収入がある場合や親からの援助が受けられた場合など、返済に余裕があるなら変動金利を選ぶと良いでしょう。

住宅ローンの借り換えを考えている方は、変動金利を選ぶと良いでしょう。
金融機関の間で、住宅ローンは激しい競争になっています。
借り換えの場合に受けられる金利の優遇など、有利な場合が多いようなので調べてみることをおすすめします。

住宅ローンの返済にボーナスで併用をする人が減る傾向にあるようです。
近年の社会情勢が反映しているためかもしれません。

会社の業績によって、ボーナスの金額が大幅に変わるという可能性があること。
また年俸契約になり、毎月の給料を年俸の12分割した金額でもらいボーナスという概念がない会社があるなど理由は様々です。
どちらにせよボーナスの収入をあてにした住宅ローンの返済を計画していると、万が一ボーナス支給額がカットされた時に返済が困難になる可能性があります。
出来るならば、ボーナスを併用しないで返済できないような住宅ローン計画を考えた方が良いでしょう。
ボーナスに頼った返済計画では、この先のことを考えると、なにがあるかわからないので危険かもしれません。

また会社の業績だけでなく、家庭の事情などで思いもしない出費があるでしょう。
税金（所得税や固定資産税など）もかかりますし、教育費や保険料などの支払いもあります。
他にも何か購入する計画や余暇の計画、貯蓄の計画もあることでしょう。
夫婦共働の家庭であっても、将来ずっと奥さんが働いていられるかどうかもわかりません。
体調を崩し働くことが困難になることもあるかもしれません。

また、毎回のボーナスのほとんどを住宅のローンを返すために使ってしまっては、ボーナスの楽しみがなくなってしまいます。
ローン返済は毎月払いだけにしておいた方が他の出費に備えることができて、家計には安心でしょう。

しかし、ボーナス併用を賢く利用することによって、住宅ローンの返済が先々楽になることもあります。
先々いろいろな出費があることが予想されても現在は割と返済を余裕でできそうだというときは、余裕があるうちの分だけボーナス併用にすると良いでしょう。
ボーナス併用の期間中に集中的にボーナス返済で返し、将来は毎月の支払いのみになり割と楽になるでしょう。

また、ボーナス併用で返済することにより、返済期間を短くして繰り上げ返済と同じ効果を出すこともできます。
返済期間が短くなるので、その分だけ利息の支払いを抑えることができますからね。

住宅ローンは基本的には毎月の返済で納まるようなローンの組み方にしておいた方が無難です。
ボーナス併用をしなければ返済できないようなローンは、後々になってのリスクが高くなる恐れがありますので注意しましょう。

住宅ローンのシミュレーションをという便利なサービスがあります。
住宅ローンのシミュレーションは数値を入れるだけで、毎月のローンの返済額がいくらになるか計算してくれます。
この機能を賢く利用して、将来の返済計画をしっかり建てましょう。
シミュレーションにより、具体的な数字が見えてくるので、を出して検討すると良いでしょう。

インターネット上でなら、簡単にいろいろなシミュレーションを行うことができます。
自宅でゆっくりと好きな時間に行うことができるので、利用する価値があります。

ヤフー（Yahoo!）やグーグル（Google）などの検索サイトで「住宅ローン　シミュレーション」で検索すると簡単に見つかると思います。
様々なサイトが検索に引っ掛かると思うので、自分の利用しやすいと思うものを使うと良いでしょう。

いくつか例を挙げておきます。

• 住宅ローンシミュレーション：住宅保証機構
• 住宅ローンシミュレーション：住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）


• 元利均等返済額試算シミュレーション：三井住友銀行

上の例に挙げた、三井住友銀行のホームページ上にある「元利均等返済額試算シミュレーション」について説明します。
入力する項目は、借り入れ希望金額、返済年数、借り入れ金利などがありそれらを入力した後で、「計算をする」のボタンをクリックすると、毎回の返済額が出てきます。
住宅ローンにかかる諸費用なども出力してくれるのでとても便利です。

イーローンのホームページでは、「返済額変動ミレーション」というものができます。
こちらは、一度に3つのシミュレーションを行うことができますので、いくつか検討している住宅ローンをいちどに比べることが出来ます。
全期間固定金利型の住宅ローンだけではなく、将来金利が変わる固定金利選択型の住宅ローンの将来の返済額を出すこともできますので、とても便利です。

また、将来の金利が上がった場合もシミュレーション出来ます。

住宅ローンに事前審査というものがあります。
ほとんどの金融機関で事前審査を導入しています。
住宅ローンの事前審査がどんなものかを説明すると、住宅ローンの審査が通るどうか不安な方のために、申し込み前に無料で行われる仮審査のことです。

住宅ローンの審査というものは、申し込みをして審査を受け、審査に通ってやっと融資を受けられるものでした。
申し込みをしてからから審査の返事が来るまでに、以前は1週間くらいの時間がかかっていましたが、事前審査では原則として返事を3日以内にもらうことができます。
仮審査を受けた上で、その結果を比較検討をすることが可能になりました。

住宅ローンの事前審査を行っている金融機関を挙げておくと、三菱東京ＵＦＪ銀行、GE Money、ソニー銀行、SBIモーゲージなどがあります。
その他にもたくさんの金融会社があるのでご自分の条件に合った会社を探してみると良いでしょう。
例として三井住友銀行について説明します。
三井住友銀行の場合は、ホームページで実施されている「かんたん審査」というものがそれにあたります。
インターネットの環境があれば、無料で24時間いつでも利用でき、電話か郵送で結果を知らせてくれます。

事前審査はあくまで仮審査なので、事前審査に通ったから必ずしも本審査が通るというわけではありません。
住宅ローンの本審査では、さらに慎重に審査が行われます。
本審査は金融機関と提携している保証機関が審査を行います。
各金融機関の審査の基準は明確ではなく、金融機関によってまちまちなので、ある金融機関では審査に落ちても、違う金融機関では通るということもあります。
本審査は厳しいものとなりますが、この審査を通って初めて融資が受けられるようになります。

以前は正社員でないと審査に通るのが厳しかったのですが、最近の社会情勢を反映して、正社員でなくても融資を受けられる場合も多くなってきたようです。